Можно ли обменять квартиру с незакрытой ипотекой?

Ипотека, как правило, сопровождает заемщика длительное время, поэтому не всегда можно предусмотреть перипетии судьбы. Иногда возникает необходимость переезда в другой регион, в силу различных обстоятельств. Перед заемщиком стоит весьма сложный вопрос, что делать с квартирой, которая выступает залогом в банке. Конечно, недвижимость можно продать, но для этого необходимо получить согласие банка, найти покупателя, который согласится приобрести ипотечную квартиру. Есть определенные особенности приобретения такого жилья. Здесь три заинтересованных стороны: продавец, покупатель и банк.

 

Можно обменять квартиру на равноценную недвижимость на новом месте, однако, и здесь много подводных камней. Гражданский кодекс РФ (ст. 345) предусматривает возможность замена залога, но порядок проведения данной процедуры регулируется внутренними регламентами и положениями банка. У каждого банка свои требования. Одни готовы дать разрешение на замену залога после того как истечет не менее половины срока действия ипотечного договора, другие предъявляют более мягкие требования и дают возможность заменить залог через 2-4 года после заключения сделки.

 

Огромное значение имеет добросовестность заемщика. При отсутствии просрочек по кредиту у клиента больше шансов получить одобрение банка на замену залога. Кроме того, стоимость новой квартиры должна превышать сумму задолженности минимум на 20-30% с учетом начисленных процентов.

 

Прежде, чем строить планы, необходимо узнать предусматривают ли регламенты банка, в котором оформлена ипотека замену залога по инициативе заемщика. Стоит уточнить, в каких регионах России можно провести эту процедуру. Как правило, все банки едины в одном, новое жилье должно находиться в зоне функционирования филиала или представительства кредитной организации. Если в выбранном регионе есть представительство Вашего банка, можно наедятся на одобрение. Заемщик подбирает новую квартиру, банк проверяет ее юридическую чистоту. В данном случае схема стандартная: запрашиваются сведения ЖЭУ, ЕГРП, УФМС и т.д. Отдел безопасности банка проверяет вторую сторону сделки, имеющимися в распоряжении законными способами.

 

Если результаты проверки удовлетворили банк, то готовятся 2 пакета документов: договор обмена квартир и передача новой недвижимости в залог банка. Очень важный момент регистрация прав собственности происходит одновременно со снятием старого обременения и наложением нового. Банк всецело контролирует ситуацию на всех этапах замены залога. Как правило, данная процедура занимает не меньше 2-3 месяцев.

 

Дата публикации: 29.04.2015